Grundsteuer in Bayern seit 2025, so rechnet das Flächenmodell

Stand: 18. September 2026 · Werte für das Steuerjahr 2025

Die neue Grundsteuer in Bayern gilt seit dem 1. Januar 2025. Bayern ist das einzige Bundesland, das dabei nur mit Flächen rechnet. Grund und Boden zählen mit 4 Cent je Quadratmeter, Gebäude mit 50 Cent. Von der Wohnfläche werden nur 70 Prozent angesetzt. Was Dein Grundstück oder Deine Wohnung wert ist, spielt keine Rolle. Den so ermittelten Messbetrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz, in München zum Beispiel mit 824 Prozent. Hier zeigen wir Dir eine solche Rechnung an einem Beispiel. Außerdem erfährst Du, welche Bescheide Du bekommst, was Mieter von der Grundsteuer merken, was Du bei Änderungen tun musst und wie es um die Klagen gegen das Flächenmodell steht.

Grundsteuerreform in Bayern, was sich 2025 geändert hat und ab wann die neue Grundsteuer gilt

Bis 2024 wurde die Grundsteuer in Bayern wie überall in Deutschland aus Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammten aus dem Jahr 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat das am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt (1 BvL 11/14). Der Bund beschloss 2019 ein neues Modell, bei dem der Wert des Grundstücks zählt. Zugleich erlaubte er den Ländern eigene Gesetze. Bayern nutzte diese Öffnungsklausel und beschloss am 10. Dezember 2021 das Bayerische Grundsteuergesetz. Es führt das Flächenmodell ein, bei dem der Wert keine Rolle spielt. Seit 2025 ist die Grundsteuerreform in Bayern damit abgeschlossen. Jeder Eigentümer hat neue Bescheide. Die Grundsteuer hängt seither nur noch an den Quadratmetern und am Hebesatz der Gemeinde.

Ab wann die neue Grundsteuer in Bayern gilt, ist damit klar, nämlich seit dem Jahr 2025. Die Grundsteuererklärung in Bayern musste einmalig zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 30. April 2023 abgegeben werden, mit Stichtag 1. Januar 2022. Wer sie abgegeben hat, muss nichts mehr erklären, solange sich am Grundstück nichts ändert. Das Flächenmodell gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke, also für die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft rechnet Bayern dagegen nach dem Bundesmodell mit Ertragswerten.

Neue Grundsteuer in Bayern berechnen: In drei Schritten von der Fläche zum Messbetrag

Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt die Äquivalenzbeträge. Die Fläche von Grund und Boden wird mit 0,04 Euro je Quadratmeter multipliziert, die Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes mit 0,50 Euro je Quadratmeter. Im zweiten Schritt kommt die Grundsteuermesszahl dazu. Sie beträgt 100 Prozent für den Grund und für Nutzflächen, aber nur 70 Prozent für Wohnflächen. Also ein Rabatt für Wohnenflächen. Weitere 25 Prozent Abschlag gibt es für Baudenkmäler, für sozialen Wohnungsbau und für Wohngebäude, die zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören. Die Summe aus beiden Positionen ist der Grundsteuermessbetrag. Im dritten Schritt multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Erst dann steht die Grundsteuer fest, die Du zahlst. Einen Abschlag gibt es nur bei sehr großen Grundstücken. Misst der Grund mehr als das Zehnfache der Wohnfläche, zählt der überschießende Teil nur zur Hälfte.

Dasselbe Haus kostet in einer Gemeinde mit 400 Prozent Hebesatz 320 Euro im Jahr. Und es kostet in Garmisch dasselbe wie in Hof, wenn beide Gemeinden denselben Hebesatz haben. Denn der Bodenrichtwert kommt in der Formel nicht vor. Das ist der Unterschied zum Bundesmodell, in dem ein Grundstück in guter Lage mehr Grundsteuer kostet. In Bayern zahlt die große Villa am Stadtrand nach Quadratmetern, und die kleine Wohnung in Schwabing ebenfalls. Den Rest entscheidet der Hebesatz. Deshalb kannst Du die Grundsteuer in Bayern mit dem Taschenrechner berechnen, sobald Du die beiden Flächen und den Hebesatz Deiner Gemeinde kennst.

Die Hebesätze haben die Gemeinden 2025 neu festgelegt. Ziel war, insgesamt nicht mehr einzunehmen als vorher. München ging von 535 auf 824 Prozent, weil die Messbeträge nach dem Flächenmodell im Schnitt niedriger sind als früher. Nürnberg lag 2025 bei 780 Prozent und liegt seit 2026 bei 750 Prozent. Augsburg liegt bei 670 Prozent. Aufkommensneutral heißt aber nicht, dass Deine Grundsteuer gleich bleibt. Große Grundstücke in schlechter Lage zahlen mehr als vorher, kleine Wohnungen in guter Lage weniger.

Die Bescheide zur neuen Grundsteuer: zwei vom Finanzamt, einer von der Gemeinde

Zur neuen Grundsteuer gehören drei Bescheide. Das Finanzamt schickt den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge mit den Flächen und den Grundsteuermessbescheid mit dem Messbetrag. Beide kommen meist in einem Brief. Die Gemeinde schickt den Grundsteuerbescheid mit dem Betrag, den Du jährlich zahlst. Fällig ist er in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag zahlst Du den ganzen Betrag in einer Summe zum 1. Juli. Hältst Du die Flächen im Bescheid des Finanzamts für falsch, legst Du dort innerhalb eines Monats Einspruch ein. Gegen den Bescheid der Gemeinde kannst Du zwar Widerspruch einlegen oder klagen, an den Flächen ändert das aber nichts, denn die Gemeinde ist an die Zahlen des Finanzamts gebunden. Gegen den Hebesatz gibt es keinen Einspruch, er ist Sache des Stadtrats oder Gemeinderats.

Ändert sich etwas am Grundstück, musst Du das dem Finanzamt melden. Das gilt zum Beispiel für einen Anbau, einen Abriss, eine neue Wohnung im Dachgeschoss oder wenn aus einer Wohnung ein Büro wird. Dafür gibt es die Grundsteueränderungsanzeige. Sie muss bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt sein und geht über Mein ELSTER. Beim Kauf eines Hauses musst Du nichts erklären. Das Finanzamt schreibt die Bescheide auf Dich um, sobald der Notar den Kauf meldet. Alle Formulare und die Hilfe des Landesamts für Steuern findest Du auf grundsteuer.bayern.de.

Grundsteuer für Mieter und Studenten in Bayern

Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer an die Gemeinde. Er darf sie aber als Betriebskosten auf die Miete umlegen, und fast jeder Vermieter tut das. In der Nebenkostenabrechnung steht sie als eigene Position, verteilt nach Wohnfläche oder nach dem Anteil an der Gesamtfläche. Für eine Wohnung mit 25 Quadratmetern in München sind das bei 824 Prozent Hebesatz rund 72 Euro im Jahr. In einer WG teilt sich dieser Betrag auf die Mitbewohner auf. Steigt die Grundsteuer nach der Reform, steigt auch die Nachzahlung in der nächsten Abrechnung. Sinkt sie, muss der Vermieter das an Dich weitergeben. Als Mieter kannst Du die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. Sie ist keine haushaltsnahe Dienstleistung, anders als die Handwerker- und Hausmeisterkosten aus derselben Abrechnung. Als Vermieter setzt Du sie dagegen als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen ab.

Ist die Grundsteuer in Bayern verfassungswidrig?

Das Flächenmodell hat Kritiker. Es ignoriert die Lage und behandelt die Wohnung im Villenviertel wie die am Stadtrand. Gegen das Gesetz laufen zwei Popularklagen beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof. Das Finanzgericht Nürnberg hat im August 2023 in einem Eilverfahren keine ernstlichen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit gesehen. Das Finanzgericht München lässt seit 2025 Klagen ruhen, bis der Verfassungsgerichtshof entschieden hat. Bis dahin gilt das Gesetz, und die Bescheide sind zu zahlen. Willst Du Dir die Chance auf eine Erstattung offenhalten, legst Du gegen den Bescheid des Finanzamts Einspruch ein. Dabei verweist Du auf die anhängigen Verfahren und beantragst das Ruhen des Verfahrens. Das kostet nichts. Ob die Grundsteuer in Bayern verfassungswidrig ist, entscheidet damit zunächst München und nicht Karlsruhe, denn das Flächenmodell ist Landesrecht und wird zuerst an der Bayerischen Verfassung gemessen.

Häufige Fragen

Wie wird die neue Grundsteuer in Bayern berechnet?

Nur nach Fläche. Grund und Boden zählen mit 0,04 Euro je Quadratmeter, Gebäudeflächen mit 0,50 Euro je Quadratmeter. Von der Wohnfläche werden nur 70 Prozent angesetzt. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Ihn multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle.

Seit wann gilt die neue Grundsteuer in Bayern?

Seit dem 1. Januar 2025. Die Grundsteuererklärung war zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 30. April 2023 abzugeben. Die Bescheide der Finanzämter kamen 2022 bis 2024. Die ersten Grundsteuerbescheide der Gemeinden nach neuem Recht kamen Anfang 2025.

Ist die bayerische Grundsteuer verfassungswidrig?

Bisher sagt das kein Gericht. Das Finanzgericht Nürnberg sah 2023 keine ernstlichen Zweifel am Flächenmodell. Zwei Popularklagen liegen beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof. Wer seinen Bescheid offenhalten will, legt Einspruch ein und beantragt das Ruhen des Verfahrens.

Was kostet die Grundsteuer in Bayern für ein Einfamilienhaus?

Bei 600 Quadratmetern Grund und 160 Quadratmetern Wohnfläche beträgt der Messbetrag 80 Euro. In München mit 824 Prozent Hebesatz sind das 659 Euro im Jahr, in einer Gemeinde mit 400 Prozent 320 Euro. Die Fläche zählt überall gleich, der Hebesatz macht den Unterschied.

Zahlen Mieter die Grundsteuer in Bayern?

Ja, indirekt. Der Vermieter darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Miete umlegen. Sie steht dann in der Nebenkostenabrechnung. In einer WG zahlt jeder seinen Anteil über die Nebenkosten mit.

Muss ich in Bayern noch eine Grundsteuererklärung abgeben?

Nur bei Änderungen. Wer 2022 erklärt hat, ist fertig. Ändert sich die Fläche oder die Nutzung, etwa durch Anbau, Abriss oder eine neue Wohnung, ist bis zum 31. März des Folgejahres eine Grundsteueränderungsanzeige über ELSTER fällig. Wer neu kauft, erklärt nichts. Der Bescheid geht auf den Käufer über.