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Weshalb ihr Mieteinnahmen versteuern müsst

Vermietet oder verpachtet ihr eine Immobilie, müsst ihr eure Mieteinnahmen versteuern, da sie als zusätzliches Einkommen zählen. Dazu tragt ihr in eurer Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Anlage V ein. Allerdings könnt ihr auch Kosten angeben, die euch durch die Vermietung eurer Immobilie anfallen. Sind die besonders hoch, kann es sogar sein, dass eure Mieteinnahmen steuerfrei werden. Steuerlich absetzbare Posten bei vermieteten Wohnungen sind beispielsweise Darlehenszinsen, Abschreibungen für Abnutzung oder laufende Kosten.

Wann fallen Steuern auf Mieteinnahmen an?

Unter Mieteinnahmen versteht man Einnahmen aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Ferienwohnungen, Garagen, Stellplätzen, aber auch der Verpachtung von Grundstücken und der Untervermietung einzelner Zimmer. Deshalb müsst ihr auch alle Einnahmen über Airbnb versteuern .

Dabei ist die Höhe der Mieteinnahmen allein nicht entscheidend, denn eure Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung werden zu eurem normalen Einkommen hinzugerechnet . Da es in Deutschland einen progressiven Steuersatz gibt, zahlt ihr zwar Steuern auf Mieteinnahmen, die hängen aber von eurem persönlichen Steuersatz ab. Je mehr ihr insgesamt verdient, desto mehr Steuern werden bei Mieteinnahmen fällig.


Beispiel: Bleibt ihr mit eurem Einkommen sowie den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unter dem Grundfreibetrag von 9.744 Euro, zahlt ihr beispielsweise bei 1000 Euro Mieteinnahmen keine Steuer. Andernfalls würde bei denselben Mieteinnahmen Steuern fällig werden, abhängig von eurem persönlichen Steuersatz.


Wollt ihr eure Mieteinnahmen versteuern, müsst ihr bei ELSTER online erstmal alle allgemeinen Angaben zum vermieteten Objekt eintragen.

Allgemeine Wohnungsangaben bei Elster online

Den in Zeile 6 benötigten Einheitswert findet ihr auf eurem Einheitswertbescheid für das vermietete Objekt. Darunter könnt ihr euch eine Steuer-ID bzw. Steuernummer für Immobilien vorstellen, anhand derer das Finanzamt beispielsweise die Grundsteuer ermittelt.

Mieteinahmen bei Elter Online

Weshalb die Nebenkostenabrechnung für die Steuererklärung wichtig ist

Sobald ihr eine Wohnung vermietet, zahlt ihr Steuern. Allerdings könnt ihr eure Nebenkosten in der Steuererklärung angeben. Damit die Versteuerung von Mieteinnahmen fair ist, gilt das Zu- und Abflussprinzip. Dabei könnt ihr alle Einnahmen mit den Ausgaben desselben Jahres verrechnen. Indem ihr Abschreibungs- und Nebenkosten in der Steuererklärung angebt, müsst ihr weniger Mieteinnahmen versteuern.


Steuertipp: Sind eure Mieteinnahmen in einem Jahr geringer als 520 Euro, bleiben eure kompletten Mieteinnahmen steuerfrei - unabhängig von euren anderen Einkünften.


Welche Nebenkosten sind bei Mieteinnahmen steuerlich absetzbar?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet, wird mit vielen Kosten konfrontiert. Einige dieser Kosten lassen sich mit den Mieteinnahmen in der Steuer verrechnen. Dabei wird zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten unterschieden. Umlegbare Kosten werden vom Mieter getragen, ihr könnt sie deshalb nicht als Werbungskosten geltend machen. Wenn ihr Mieteinnahmen versteuert, könnt ihr unter anderem die folgenden Ausgaben in der Steuererklärung angeben:

  • Jährliche Grundsteuer und anfallende Grundsteuer beim Erwerb der Immobilie
  • Energetische Modernisierungsmaßnahmen
  • Reparaturarbeiten
  • Handwerkerkosten (Maler, Fliesenleger, Kaminkehrer, etc.)
  • Beitrag zur Hausverwaltung
  • Kontoführungsgebühren (16 Euro)
  • Reinigungs- und Putzservice
  • Kosten für Neuvermietung (Annoncen- oder Maklergebühren)

Wie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen, gebt ihr auch alle durch die Vermietung anfallenden Werbungskosten in Anlage V an.

Werbungskosten bei Mietwohnungen

Was bei der Vermietung an Familienangehörige zu beachten ist

Bei Mieteinnahmen durch Verwandte schaut das Finanzamt besonders genau hin. Wollt ihr die komplette Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung angeben, solltet ihr eine bestimmte Mindestmiete verlangen. Damit ihr alle Werbungskosten steuerlich geltend machen könnt, muss die Warmmiete nämlich mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

Die entsprechenden Werte findet ihr im jeweiligen Mietspiegel eurer Stadt. Betrüge die Miete nur 30 Prozent, könntet ihr auch nur 30 Prozent der Werbungskosten bei einer Mietwohnung geltend machen. Logischerweise fallen bei einer kostenlosen Vermietung keine Steuern an, entscheidender ist aber, dass ihr dann weder AfA noch Nebenkosten absetzen könnt.


Steuertipp: Vermietet ihr eine Wohnung an Verwandte, sollte die Miete über 66 Prozent liegen. Nur dann könnt ihr alle Mietnebenkosten in eurer Steuererklärung angeben.

Miete versteuern: AfA-Abschreibung in der Steuererklärung nicht vergessen

Kauft ihr eine Eigentumswohnung, könnt ihr sie entweder selbst nutzen oder vermieten. Bei Eigennutzung generiert ihr keine Einkünfte, weshalb ihr in diesem Fall auch keine Mieteinnahmen versteuern müsst. In diesem Fall könnt ihr aber auch keine Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung geltend machen. Im anderen Fall seid ihr zwar zur Versteuerung von Mieteinkünften verpflichtet, könnt aber auch die Wertminderung mithilfe der AfA steuerlich angeben .

Bei vermieteten Wohnungen wird zwischenAltbauten (vor 1925 errichtet) und neueren Gebäuden (1925 oder später) unterschieden. Für die Steuer bei Mieteinnahmen sind diese Abschreibungen sehr wichtig, denn sie reduzieren zusätzlich eure Steuerlast.

Grundsätzlich lassen sich mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent des Kaufwertes absetzen. Beim Kauf eines Altbaus erhöht sich dieser Wert leicht, denn hier könnt ihr 40 Jahre lang 2,5 Prozent abschreiben.

AfA bei Vermietung


Steuertipp: Habt ihr ein Darlehen für eine Mietwohnung aufgenommen, könnt ihr auch eure Kreditzinsen steuerlich geltend machen .

Bei gewerblicher Vermietung kann Umsatzsteuer anfallen

Grundsätzlich müssen Mieteinkünfte versteuert werden, allerdings müsst ihr als Vermieterinnen keine Umsatzsteuer abführen. Die einzige Ausnahme davon: Bei Mieteinnahmen durch Garagen, Carports oder Stellplätze fällt Umsatzsteuer an . Gehört der Autostellplatz jedoch zum vermieteten Haus, muss auch hier keine Umsatzsteuer abgeführt werden. Vermietet ihr einen Gewerberaum an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer, könnt ihr euch aussuchen, ob ihr mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet. In eurer Umsatzsteuervoranmeldung könntet ihr so die Mehrwertsteuer bei Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen .

Steuern bei leerstehenden und möblierten Wohnungen

Ist eure Mietwohnung unbewohnt, habt ihr in der Regel auch keine Mieteinkünfte. Logischerweise müsst ihr dann auch keine Mieteinnahmen versteuern. Allerdings wirken sich Grundsteuer, Nebenkosten und andere Werbungskosten, die durch die Mietwohnung anfallen, weiterhin steuermindernd aus. Dafür müsst ihr dem Finanzamt aber auch nachweisen, dass ihr euch aktiv um eine Neuvermietung bemüht. Hierfür ist es ausreichend, wenn ihr eure Wohnung auf Immobilienportalen anbietet oder eine Maklerin engagiert.

Egal ob eine möblierte oder unmöblierte Wohnung, Steuern auf die Mieteinnahmen fallen in beiden Fällen an. Prinzipiell lassen sich auch fast dieselben Werbungskosten absetzen, bei einer möblierten Wohnung (bspw. bei Untervermietung) könnt ihr aber zusätzlich Kosten für die Einrichtung angeben. Einrichtungsstücke bis 800 Euro können im Anschaffungsjahr komplett abgesetzt werden, bei höheren Ausgaben müsst ihr die Anschaffungskosten über mehrere Jahre abschreiben.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen, Steuern und Nebenkosten

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es jede Menge zu beachten. Nachfolgend haben wir euch deshalb die häufigsten Fragen rund um das Thema Steuern, Mieteinnahmen und Werbungskosten zusammengefasst.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in Deutschland versteuert werden. Dabei gibt es keine individuelle Steuer auf Mieteinnahmen, sondern eure Mieteinkünfte und euer jährliches Einkommen werden addiert. Abhängig von der Höhe dieser Summe, ermittelt das Finanzamt euren persönlichen Steuersatz. Grundsätzlich fallen bei hohen Einkünften oder Mieteinnahmen höhere Steuern an. Eure Angaben tragt ihr bei Elster online in Anlage V ein.

Kann ich Werbungskosten für eine leerstehende Mietwohnung angeben?

Wird eine vermietete Wohnung durch einen Auszug oder Tod eines Mieters leerstehend, könnt ihr keine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben. Bemüht ihr euch aber aktiv eure Wohnung wieder zu vermieten, könnt ihr dennoch alle laufenden Kosten weiterhin absetzen.

Welche Kosten kann ich als Vermieter geltend machen?

Erzielt ihr mit der Vermietung einer Immobilie Einkünfte, könnt ihr auch die dadurch entstehenden Nebenkosten wie Grundsteuer, energetische Sanierungen, Reparaturarbeiten sowie Handwerkerkosten absetzen. Wer Mieteinnahmen versteuert, sollt unbedingt auch die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) in Anspruch nehmen. Zusammengefast lassen sich fast alle Nebenkosten in der Steuererklärung absetzen.

Gibt es Freibeträge bei der Vermietung von Immobilien?

In Deutschland müsst ihr eure Mieteinnahmen versteuern, sobald sie in einem Jahr über 520 Euro lagen. Zusätzlich gilt für euch regulär der jährliche Grundfreibetrag von 9.744 Euro (Singles) oder 19.488 Euro (Paare). Liegen eure gesamten Einkünfte und Mieteinnahmen darunter, zahlt ihr keine Steuern.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich selbst Miete zahle?

Wohnt ihr selbst zur Miete und besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, zahlt ihr trotzdem für eure Mieteinnahmen Steuern. Ihr könnt eure Mietausgaben nicht mit euren Mieteinnahmen verrechnen, um Steuern zu sparen. Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eurer Eigentumswohnung gebt ihr Anlage V an.

Was ist bei der Vermietung an Familienangehörige wichtig?

Ihr könnt Familienmitgliedern einen Rabatt bei der Miete gewähren, allerdings solltet ihr unbedingt einen Mietvertrag aufsetzen und euch an den ortsüblichen Preisen orientieren. Natürlich müsst ihr auch von Familienangehörigen stammende Mieteinnahmen versteuern. Liegen diese Mieteinnahmen unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, könnt ihr nur noch einen Teil der Werbungskosten geltend machen .

Wofür kann man Absetzungen für Abnutzung nutzen?

Kauft ihr eine Immobilie (bspw. eine Wohnung oder ein Haus), könnt ihr über 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten absetzen. Bei Altbauten oder denkmalgeschützten Wohnungen, die vor 1925 erbaut wurden, sind es über 40 Jahre sogar 2,5 Prozent. Grundstücke können übrigens nicht abgeschrieben werden.

Sind Kreditzinsen steuerlich absetzbar?

Viele Menschen nehmen ein Darlehen auf, um eine Wohnung zu erwerben. Vermietet ihr diese, könnt ihr die Versteuerung von Mieteinnahmen reduzieren, indem ihr die Tilgungszinsen in der Steuererklärung angebt. Wie das geht, haben wir euch in unserem Ratgeber Kreditzinsen steuerlich absetzen zusammengefasst.

Auf welche Steuerfallen muss ich bei Mieteinnahmen achten?

Grundsätzlich müssen Eigentümer von Immobilien nur ihre Mieteinnahmen versteuern. Allerdings solltet ihr vorsichtig sein, wenn ihr innerhalb sehr kurzer Zeit Immobilien kauft und wieder verkauft , denn dann behandelt euch das Finanzamt schnell als gewerbetreibende Immobilienhändler.

Verkauft ihr eine vermietete Immobilie nach weniger als zehn Jahren wieder, handelt es sich um einen Spekulationsgewinn, der versteuert werden muss. In diesem Fall ist es meist sinnvoll noch ein weiteres Jahr die Mieteinnahmen zu versteuern und die Immobilie erst im elften Jahr zu verkaufen.

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