Wann musst Du Mieteinnahmen versteuern, und wann sind sie steuerfrei?

Stand: 25. September 2026 · Werte für das Steuerjahr 2025

Mieteinnahmen musst Du versteuern, sobald Dir aus der Vermietung ein Überschuss bleibt. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern was nach Abzug der Werbungskosten übrig ist, mit Deinem persönlichen Steuersatz. Einen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Steuerfrei bleiben sie, wenn Dein Einkommen insgesamt unter dem Grundfreibetrag liegt, wenn Du als Arbeitnehmer höchstens 410 € Nebeneinkünfte hast oder wenn die Kosten die Miete übersteigen. In die Steuererklärung gehört die Vermietung in die Anlage V.

Wo musst Du Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben und in ELSTER eintragen?

Mieteinnahmen musst Du in der Anlage V angeben, einer Anlage zur Einkommensteuererklärung. In Mein ELSTER fügst Du sie Deiner Erklärung hinzu und kannst die Mieteinnahmen dort direkt eintragen. Für jedes vermietete Haus und jede vermietete Eigentumswohnung füllst Du eine eigene Anlage V aus. Ehepaare füllen sie gemeinsam aus und teilen den Überschuss am Ende nach ihren Anteilen auf. Willst Du eine Ferienwohnung oder über Plattformen wie Airbnb kurzfristig vermieten, kommt die Anlage V-FeWo dazu. Einnahmen aus der Untervermietung einer gemieteten Wohnung gehören in die Anlage V-Sonstige.

Auf der ersten Seite fragt die Anlage V nach der Lage der Wohnung, dem Kaufdatum oder dem Datum der Fertigstellung und nach der Wohnfläche. Im Vordruck 2025 steht dort das Aktenzeichen laut Grundsteuermessbescheid, bisher war es das Einheitswert-Aktenzeichen. Hier gibst Du auch an, ob Du an Angehörige vermietest. Eine Wirtschafts-Identifikationsnummer trägst Du nur ein, wenn Dir das Bundeszentralamt für Steuern schon eine mitgeteilt hat.

Bei den Einnahmen trennt die Anlage V die Kaltmiete von den Nebenkosten. Die Kaltmiete gehört zu den Mieteinnahmen für Wohnungen, die Nebenkostenvorauszahlungen Deiner Mieter trägst Du als Umlagen darunter ein. Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zählen in dem Jahr, in dem sie eingehen. Erstattungen an den Mieter trägst Du mit Minuszeichen ein. Eine einbehaltene Kaution, die Miete für eine Garage und öffentliche Zuschüsse haben eigene Zeilen.

Danach folgen die Werbungskosten, sortiert nach Art. Abschreibung, Schuldzinsen, Reparaturen, umgelegte und nicht umgelegte Nebenkosten stehen jeweils in eigenen Zeilen. Den Überschuss rechnet ELSTER selbst aus. Mit ihm gehen Deine Mieteinkünfte in die Steuererklärung ein.

Beispiel: Du vermietest eine Eigentumswohnung für 800 Euro kalt und 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung im Monat. Das sind 9.600 Euro Kaltmiete und 2.400 Euro Umlagen im Jahr. Das Haus ist von 1995, der Gebäudeanteil samt Kaufnebenkosten liegt bei 200.000 Euro. Dazu kommen 3.200 Euro Kreditzinsen, 900 Euro für eine Reparatur, 2.340 Euro Nebenkosten, die Du auf den Mieter umlegst, und 360 Euro für Verwalter und Konto.

Anlage V

Zeile 13 Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen / ohne Umsatzsteuer): 9.600 €
Zeile 20 auf die Zeilen 15 und 18 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten: 2.400 €
Zeile 32 Summe der Einnahmen aus den Zeilen 15, 18 bis 28 und 31: 12.000 €
Zeile 33 Absetzung für Abnutzung für Gebäude (ohne Beträge in den Zeilen 36 bis 41): linear, 2 %, 4.000 €
Zeile 46 Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge), durch direkte Zuordnung ermittelt: 3.200 €
Zeile 55 Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage): 900 €
Zeile 73 Umgelegte Kosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenhausreinigung, Fahrstuhl): 2.340 €
Zeile 76 Nicht umgelegte Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Bank- und Kontoführungsgebühren, ohne Erhaltungsrücklage): 360 €
Zeile 83 Summe der Werbungskosten: 10.800 €
Zeile 85 Überschuss (Einnahmen laut Zeile 32 abzüglich Werbungskosten laut Zeile 83): 1.200 €

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Mieteinnahmen musst Du wie Lohn oder Rente mit der Einkommensteuer versteuern. Versteuert wird dabei nicht die Miete, sondern der Überschuss. Das ist alles, was Dein Mieter zahlt, abzüglich der Werbungskosten. Diese Mieteinkünfte sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden zu Deinem übrigen Einkommen addiert, und auf die Summe wendet das Finanzamt den Einkommensteuertarif an. Steuerlich werden Mieteinnahmen damit wie jedes andere Einkommen behandelt. Eine eigene Besteuerung nur für Mieteinnahmen gibt es nicht, auch die Abgeltungsteuer von 25 Prozent für Kapitalerträge gilt für sie nicht.

Für die Versteuerung der Mieteinnahmen gilt das Zuflussprinzip. Einnahmen aus der Vermietung zählen in dem Jahr, in dem sie auf Deinem Konto eingehen, Ausgaben in dem Jahr, in dem Du sie bezahlst. Eine Ausnahme gilt für regelmäßige Zahlungen rund um den Jahreswechsel. Die Januarmiete, die Dein Mieter schon am 28. Dezember überweist, gehört ins neue Jahr. Private Mieteinnahmen aus einer Wohnung musst Du nach denselben Regeln versteuern wie Mieterträge aus mehreren Immobilien.

Umsatzsteuer fällt bei der Wohnungsvermietung nicht an, die Miete für Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Anders ist es bei der kurzfristigen Vermietung an Feriengäste und bei Stellplätzen, die Du getrennt von einer Wohnung vermietest. Dann greift meist die Kleinunternehmerregelung, solange Dein Umsatz im Vorjahr nicht über 25.000 € lag. Die steuerfreie Wohnungsmiete zählt dabei nicht mit.

Mit wie viel Prozent werden Mieteinnahmen versteuert, und wie hoch ist der Steuersatz?

Einen festen Prozentsatz, wie viel vom Überschuss an das Finanzamt geht, gibt es nicht. Mieteinnahmen musst Du mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern, und der steigt mit dem Einkommen. Der Tarif beträgt 0 % bis 12.096 €, darüber von 14 % steigend bis 42 % ab 68.481 € und 45 % ab 277.826 €. Für den Überschuss aus der Vermietung zählt Dein Grenzsteuersatz, also der Satz auf den letzten Euro. Bei 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen liegt er 2025 bei rund 32 Prozent. So hoch werden die Mieteinnahmen dann versteuert. Solidaritätszuschlag fällt erst an, wenn Deine Einkommensteuer über 19.950 € liegt. Bist Du in der Kirche, kommen 8 oder 9 Prozent der Steuer als Kirchensteuer dazu.

Was bleibt übrig, wenn Du Mieteinnahmen versteuern musst? Eine Beispielrechnung

Die Beispielrechnung zeigt, was von den Mieteinnahmen übrig bleibt, wenn Du sie versteuern musst. Im Beispiel oben werden aus 800 Euro Kaltmiete im Monat 1.200 Euro Überschuss im Jahr. Liegt Dein zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung bei 40.000 Euro, steigt es auf 41.200 Euro. Die Steuerberechnung für 2025 ergibt dann 7.706 statt 7.320 Euro Einkommensteuer, also 386 Euro mehr. So wirken sich die Mieteinnahmen auf die Steuer aus, rund 32 Prozent des Überschusses gehen an das Finanzamt.

Auf dem Konto bleibt Dir mehr, als der Überschuss vermuten lässt. Die Abschreibung von 4.000 Euro mindert die Steuer, kostet Dich aber kein Geld. Von 12.000 Euro Einnahmen gehen 6.800 Euro Ausgaben ab, dazu 386 Euro Steuer. Übrig bleiben 4.814 Euro. Davon geht noch die Tilgung des Kredits ab, und die kannst Du nicht absetzen.

Wann sind Mieteinnahmen steuerfrei, und gibt es einen Freibetrag?

Einen Steuerfreibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Ob Du eine Eigentumswohnung, mehrere Wohnungen oder andere Immobilien vermieten willst, den Überschuss aus der Vermietung musst Du grundsätzlich ab dem ersten Euro versteuern. Steuerfreie Mieteinkünfte gibt es trotzdem, und zwar in vier Fällen.

Dein zu versteuerndes Einkommen liegt insgesamt unter dem Grundfreibetrag von 12.096 €, bei Zusammenveranlagung 24.192 €. Dann fällt auch auf Mieteinnahmen keine Steuer an.
Du bist Arbeitnehmer und hast neben dem Lohn höchstens 410 € Nebeneinkünfte im Jahr, etwa aus der Vermietung. Das Finanzamt zieht sie wieder vom Einkommen ab (Härteausgleich, § 46 Abs. 3 EStG). Liegen sie darüber, aber unter 820 Euro, bleibt der Unterschied zu 820 Euro steuerfrei. Bei 600 Euro Überschuss sind das 220 Euro.
Du vermietest nur vorübergehend einen Teil Deiner selbst genutzten Wohnung, etwa ein Zimmer für einige Wochen, und nimmst im Jahr höchstens 520 Euro ein. Dann kann das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten, wenn Du einverstanden bist (R 21.2 EStR). Kosten kannst Du in diesem Fall aber keine absetzen.
Deine Werbungskosten sind höher als die Einnahmen, etwa im Jahr des Kaufs oder nach einer großen Reparatur. Den Verlust verrechnet das Finanzamt mit Deinem Lohn oder anderen Einkünften, und Du bekommst Steuer zurück. Was übrig bleibt, geht in die Vorjahre zurück oder als Verlustvortrag in die Folgejahre.

Überlässt Du eine Wohnung kostenlos, etwa an Verwandte, hast Du keine Mieteinnahmen und musst nichts versteuern. Dann kannst Du aber auch keine Kosten und keine Abschreibung absetzen. Wohnst Du selbst zur Miete, ändert das an der Steuer auf Deine Mieteinnahmen nichts. Die eigene Miete ist privat und lässt sich nicht gegenrechnen.

Ab wann musst Du Mieteinnahmen versteuern und eine Steuererklärung abgeben?

Mieteinnahmen müssen ab dem ersten Euro Überschuss versteuert werden, eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Versteuern muss sie, wer die Wohnung vermietet, meist also der Eigentümer. Steuerpflichtig ist auch, wer als Mieter ein Zimmer untervermietet. Ob am Ende Steuer anfällt, hängt davon ab, wie hoch Dein Einkommen insgesamt ist.

Eine Steuererklärung musst Du wegen der Miete nicht in jedem Fall abgeben. Als Arbeitnehmer bist Du dazu verpflichtet, wenn Deine Nebeneinkünfte, also etwa der Überschuss aus der Vermietung, mehr als 410 € im Jahr betragen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Ohne Arbeitslohn, etwa mit gesetzlicher Rente oder als Selbständiger, musst Du eine Erklärung abgeben, wenn Deine Einkünfte zusammen über dem Grundfreibetrag liegen. Fordert Dich das Finanzamt auf, musst Du immer abgeben. Wann Du sonst zur Abgabe verpflichtet bist, steht im Artikel zur Pflicht zur Steuererklärung.

Musst Du die Nebenkosten mit den Mieteinnahmen versteuern, also die Warmmiete?

Ja, die Nebenkosten müssen mit versteuert werden. Die Vorauszahlungen Deiner Mieter sind Mieteinnahmen, genau wie die Kaltmiete. Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zählen im Jahr des Zahlungseingangs, Erstattungen an den Mieter mindern die Einnahmen.

Dafür sind alle Nebenkosten, die Du selbst bezahlst, Werbungskosten. Das gilt für Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Gebäudeversicherung genauso wie für Kosten, die Du nicht umlegen darfst, etwa die Verwaltergebühr. Unterm Strich heben sich die Umlagen in den Mieteinnahmen und die umgelegten Kosten meist fast auf. Wirtschaftlich musst Du deshalb vor allem die Kaltmiete versteuern, auch wenn Du die Warmmiete angibst.

In der Steuererklärung gibst Du als Vermieter die Warmmiete in zwei Teilen an, die Mieteinnahmen ohne Nebenkosten und die Nebenkosten getrennt als Umlagen. Im Beispiel oben sind das 9.600 Euro Kaltmiete und 2.400 Euro Umlagen. Die 60 Euro, die Dein Mieter zu viel vorausgezahlt hat, erstattest Du nach der Abrechnung im Folgejahr. Dann trägst Du sie dort mit Minuszeichen ein.

Welche Werbungskosten kannst Du von den Mieteinnahmen steuerlich absetzen?

Steuerlich absetzen kannst Du alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Diese Werbungskosten mindern den Überschuss und damit die Steuer auf Deine Mieteinnahmen. Die wichtigsten sind diese.

Schuldzinsen für den Kredit, mit dem Du die Wohnung gekauft oder renoviert hast, dazu Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Die Tilgung zählt nicht. Mehr dazu steht im Artikel Kreditzinsen bei Vermietung absetzen.
Die Abschreibung auf das Gebäude, dazu gleich mehr.
Reparaturen und Instandhaltung, etwa Maler, Heizungstechniker oder ein neues Bad in gleicher Qualität. Handwerkerkosten setzt Du hier voll ab, nicht nur mit 20 % wie bei der Steuerermäßigung für den eigenen Haushalt. Größere Beträge kannst Du bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
Laufende Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hauswart und Allgemeinstrom, egal ob Du sie auf den Mieter umlegst.
Hausgeld und Verwaltergebühr. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zählen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt (BFH, IX R 19/24).
Kontoführungsgebühren für ein eigenes Mietkonto, bei einem gemischt genutzten Konto anteilig.
Fahrten zur Wohnung, etwa zur Übergabe oder zu Handwerkerterminen, mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer.
Inserate und Makler für die Mietersuche, der Beitrag zum Vermieterverein und die Steuerberatung für die Anlage V.
Möbel in einer möblierten Wohnung. Stücke bis 952 € brutto (800 € netto) setzt Du im Jahr des Kaufs voll ab, teurere über ihre Nutzungsdauer.

Nicht absetzen kannst Du die Tilgung, Deine eigene Arbeitszeit und Miete, die Dir entgeht. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler beim Kauf sind Anschaffungskosten. Sie wirken nur über die Abschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Steht die Wohnung leer, bleiben die Kosten absetzbar, solange Du ernsthaft einen neuen Mieter suchst. Das belegst Du mit Inseraten, Besichtigungen oder einem Maklerauftrag zu einer marktüblichen Miete. Willst Du nicht mehr vermieten, kannst Du ab dann nichts mehr absetzen.

Welche Abschreibung darfst Du absetzen, wenn Du Mieteinnahmen versteuern musst?

Wer Mieteinnahmen versteuern muss, darf die Abschreibung auf das Gebäude als Werbungskosten absetzen. Die Abschreibung, im Steuerrecht Absetzung für Abnutzung oder AfA, verteilt den Kaufpreis der Immobilie auf ihre Nutzungsdauer. Abschreiben kannst Du nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden, und das nur für die Zeit der Vermietung. Den Kaufpreis teilst Du deshalb auf, dafür bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler rechnest Du anteilig zu den Anschaffungskosten.

Wie viel Du jedes Jahr absetzen darfst, hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG).

3 Prozent im Jahr für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, über 33 Jahre
2 Prozent für Gebäude, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, über 50 Jahre
2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, über 40 Jahre

Im Beispiel oben sind das 2 Prozent von 200.000 Euro, also 4.000 Euro im Jahr. Wäre das Haus 2024 fertig geworden, wären es 6.000 Euro. Für die Sanierung eines Baudenkmals gibt es erhöhte Abschreibungen, bis zu 9 Prozent über acht Jahre und bis zu 7 Prozent über vier weitere Jahre (§ 7i EStG).

Für neue Mietwohnungen gibt es zwei zusätzliche Wege. Hast Du mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen oder in diesem Zeitraum einen Neubau im Jahr seiner Fertigstellung gekauft, darfst Du degressiv abschreiben. Dann sind es jedes Jahr 5 Prozent vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bringt zusätzlich 5 Prozent im Jahr, vier Jahre lang. Sie setzt einen Bauantrag zwischen 2023 und September 2029 voraus, ein Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude und Baukosten von höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter. Abgeschrieben werden höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter, und die Wohnung muss zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet sein.

Verkaufst Du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die abgesetzte Abschreibung mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 23 EStG). Hast Du die Wohnung im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei.

Was gilt für Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf?

Renovierst Du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, darfst Du diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie gelten dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten und laufen über die Abschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer, und auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren zählen mit. Außen vor bleiben nur Erweiterungen und jährlich übliche Arbeiten wie die Wartung der Heizung.

Beispiel: Beim Gebäudeanteil von 200.000 Euro liegt die Grenze bei 30.000 Euro netto. Renovierst Du in den ersten drei Jahren für 35.000 Euro, setzt Du davon jedes Jahr nur 2 Prozent ab, also 700 Euro. Bleibst Du bei 28.000 Euro, sind sie sofort Werbungskosten.

Unabhängig vom Zeitpunkt gilt dasselbe, wenn Du die Wohnung auf einen höheren Standard bringst. Das ist der Fall, wenn Du mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster deutlich verbesserst.

Was passiert, wenn Du Mieteinnahmen nicht versteuert hast?

Hast Du Mieteinnahmen nicht versteuert, weil Du sie bewusst verschwiegen hast, ist das Steuerhinterziehung. Das Finanzamt kann die Steuer dann zehn Jahre rückwirkend festsetzen (§ 169 Abs. 2 AO) und verlangt Hinterziehungszinsen von 6 Prozent im Jahr. Dazu kommt ein Strafverfahren. Verborgen bleibt eine Vermietung selten. Notare melden jeden Grundstückskauf an das Finanzamt, und Plattformen wie Airbnb melden seit 2023 die Einnahmen ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern.

Mit einer vollständigen Selbstanzeige, bevor das Finanzamt die Sache entdeckt, bleibst Du straffrei (§ 371 AO). Die Steuer und die Zinsen musst Du dafür nachzahlen. Hast Du die Miete nur vergessen, musst Du die Erklärung berichtigen, sobald Du den Fehler bemerkst (§ 153 AO). Eine fehlende Pflichterklärung reichst Du nach, das geht bis zu sieben Jahre rückwirkend. Gibst Du eine Erklärung ab, gehören alle Mieteinnahmen hinein, auch kleine. Oft musst Du sie am Ende gar nicht versteuern, weil eine der Grenzen oben greift.

Was gilt, wenn Du an Angehörige oder Dein studierendes Kind vermietest?

Auch Mieteinnahmen aus der Familie musst Du versteuern. Das Finanzamt erkennt den Mietvertrag aber nur an, wenn er wie unter Fremden geschlossen ist und genauso gelebt wird. Die Miete muss regelmäßig fließen, am besten per Überweisung, und die Nebenkosten werden abgerechnet.

Wichtig ist die Höhe der Miete. Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete laut Mietspiegel plus die umlagefähigen Nebenkosten. Nennt der Mietspiegel eine Spanne, gilt jeder Wert darin als ortsüblich, auch der untere. Verlangst Du mindestens 66 Prozent davon, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und Du setzt alle Werbungskosten ab (§ 21 Abs. 2 EStG). Zwischen 50 und 66 Prozent brauchst Du eine positive Überschussprognose, die zeigt, dass Du über die Jahre einen Überschuss erzielst. Ist sie negativ, und in jedem Fall unter 50 Prozent, teilt das Finanzamt die Vermietung auf. Die Werbungskosten zählen dann nur im Verhältnis Deiner Miete zur ortsüblichen Miete.

Vermietest Du Deinem Kind eine Wohnung am Studienort, gelten dieselben Regeln. Dein Kind darf die Miete aus dem Unterhalt bezahlen, den Du ihm überweist (BFH, IX R 39/99). Eine bloße Verrechnung mit dem Unterhalt erkennt der Bundesfinanzhof nur an, wenn Miete und Unterhalt der Höhe nach feststehen und jeden Monat tatsächlich verrechnet werden (IX R 28/15). Sicherer ist die Überweisung in beide Richtungen. Kindergeld und Kinderfreibetrag bekommst Du trotzdem weiter. Welche Kosten Eltern für das Studium sonst absetzen können, steht in 5 Ausgaben im Studium, die Eltern absetzen können.

Beispiel: Deine Tochter studiert in Münster, Du vermietest ihr dort eine Wohnung mit 40 Quadratmetern. Laut Mietspiegel liegt die Kaltmiete bei 10 Euro je Quadratmeter, also 400 Euro, dazu kommen 100 Euro umlagefähige Nebenkosten. Die ortsübliche Warmmiete beträgt 500 Euro, 66 Prozent davon sind 330 Euro. Verlangst Du 230 Euro kalt und 100 Euro Nebenkosten, zählt die Vermietung voll, und Du setzt alle Kosten ab. In der Anlage V gibst Du die Vermietung an Angehörige an und trägst die Miete in die eigenen Zeilen dafür ein.

Anlage V

Zeile 10 Das in Zeile 4 bezeichnete Objekt wird ganz oder teilweise an Angehörige zu Wohnzwecken vermietet (1 = Ja, 2 = Nein): 1
Zeile 19 Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen / ohne Umsatzsteuer): 2.760 €
Zeile 22 auf Zeile 19 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten: 1.200 €

Verlangst Du nur 200 Euro warm, sind das 40 Prozent der ortsüblichen Miete. Dann kürzt das Finanzamt Deine Werbungskosten um 60 Prozent.

Zeile 87 Kürzung der Werbungskosten wegen verbilligter Vermietung (in %): 60

Musst Du die Untermiete für ein WG-Zimmer versteuern?

Ja, auch wer als Mieter ein Zimmer untervermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und muss den Überschuss versteuern. Einnahme ist die Untermiete, die Dein Mitbewohner zahlt. Absetzen kannst Du den Teil Deiner eigenen Miete und Nebenkosten, der auf sein Zimmer und seinen Anteil an Küche und Bad entfällt, dazu Möbel, die Du ihm stellst. Gibst Du die Kosten ohne Aufschlag weiter, bleibt meist wenig oder nichts übrig.

Den Überschuss trägst Du in der Anlage V-Sonstige bei den Einkünften aus Untervermietung von gemieteten Räumen ein. Hast Du einen Job mit Lohnsteuerabzug, etwa als Werkstudent, bleiben Nebeneinkünfte bis 410 € steuerfrei. Ohne eigenes Einkommen fällt wegen des Grundfreibetrags ohnehin keine Steuer an. Vermietest Du das Zimmer nur vorübergehend, etwa für ein paar Wochen, und bleiben die Einnahmen im Jahr bei höchstens 520 Euro, kann das Finanzamt ganz auf die Besteuerung verzichten. Vermietest Du über eine Plattform an wechselnde Gäste, gelten die Regeln für die Vermietung über Airbnb.

Beispiel: Du bist Hauptmieterin einer Dreizimmerwohnung und vermietest ein Zimmer für 450 Euro warm im Monat, also 5.400 Euro im Jahr. Auf das Zimmer und den Anteil Deines Mitbewohners an Küche und Bad entfallen 5.100 Euro Deiner Miete und Nebenkosten. Es bleiben 300 Euro Einkünfte. Als Werkstudentin liegst Du damit unter 410 €, Steuer fällt keine an.

Anlage V-Sonstige

Zeile 31 Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten Räumen: 300 €

Häufige Fragen

Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Ja. Versteuert wird der Überschuss aus Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen nach Abzug der Werbungskosten, mit Deinem persönlichen Steuersatz. Steuer fällt aber erst an, wenn Dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag von 12.096 € liegt.

Wann sind Mieteinnahmen steuerfrei?

Wenn Dein Einkommen insgesamt unter dem Grundfreibetrag bleibt, wenn Du als Arbeitnehmer höchstens 410 € Nebeneinkünfte hast oder wenn Deine Werbungskosten höher sind als die Einnahmen. Einen solchen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Deinen übrigen Einkünften.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Nein. Mieteinnahmen werden ab dem ersten Euro Überschuss versteuert, einen eigenen Freibetrag gibt es nicht. Die oft genannten 520 Euro gelten nur, wenn Du einen Teil Deiner selbst genutzten Wohnung vorübergehend vermietest.

Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ab dem ersten Euro Überschuss. Eine Steuererklärung musst Du als Arbeitnehmer abgeben, wenn Deine Nebeneinkünfte mehr als 410 € im Jahr betragen. Ohne Arbeitslohn bist Du dazu verpflichtet, sobald Deine Einkünfte zusammen den Grundfreibetrag übersteigen.

Mit wie viel Prozent werden Mieteinnahmen versteuert?

Mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz, der oberhalb des Grundfreibetrags von 14 auf bis zu 45 Prozent steigt. Entscheidend ist der Grenzsteuersatz. Bei 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen gehen 2025 rund 32 Prozent des Überschusses an das Finanzamt.

Muss ich die Warmmiete oder die Kaltmiete versteuern?

Die Warmmiete. Die Nebenkostenvorauszahlungen Deiner Mieter sind Einnahmen, die Nebenkosten, die Du selbst bezahlst, sind Werbungskosten. In der Anlage V trägst Du Kaltmiete und Umlagen getrennt ein.

Wo trage ich Mieteinnahmen in ELSTER ein?

In der Anlage V, einer je Haus oder Eigentumswohnung. Die Kaltmiete gehört zu den Mieteinnahmen für Wohnungen, die Umlagen stehen getrennt darunter, danach folgen die Werbungskosten nach Art sortiert. Untervermietung gehört in die Anlage V-Sonstige, eine Ferienwohnung zusätzlich in die Anlage V-FeWo.

Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht versteuert habe?

Verschweigst Du sie bewusst, ist das Steuerhinterziehung. Das Finanzamt kann dann zehn Jahre rückwirkend nachfordern und verlangt 6 Prozent Zinsen im Jahr. Mit einer vollständigen Selbstanzeige vor der Entdeckung bleibst Du straffrei.