Weshalb Du Mieteinnahmen versteuern musst

Vermietest oder verpachtest Du eine Immobilie, musst Du Deine Mieteinnahmen versteuern, da sie als zusätzliches Einkommen zählen. Dazu trägst Du in Deiner Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Anlage V ein. Allerdings kannst Du auch Kosten angeben, die Dir durch die Vermietung Deiner Immobilie anfallen. Sind die besonders hoch, kann es sogar sein, dass Deine Mieteinnahmen steuerfrei werden. Steuerlich absetzbare Posten bei vermieteten Wohnungen sind beispielsweise Darlehenszinsen, Abschreibungen für Abnutzung oder laufende Kosten.

Wann fallen Steuern auf Mieteinnahmen an?

Unter Mieteinnahmen versteht man Einnahmen aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Ferienwohnungen, Garagen, Stellplätzen, aber auch der Verpachtung von Grundstücken und der Untervermietung einzelner Zimmer. Deshalb musst Du auch alle Einnahmen über Airbnb versteuern .

Dabei ist die Höhe der Mieteinnahmen allein nicht entscheidend, denn Deine Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung werden zu Deinem normalen Einkommen hinzugerechnet . Da es in Deutschland einen progressiven Steuersatz gibt, zahlst Du zwar Steuern auf Mieteinnahmen, die hängen aber von Deinem persönlichen Steuersatz ab. Je mehr Du insgesamt verdienst, desto mehr Steuern werden bei Mieteinnahmen fällig.

Beispiel: Bleibst Du mit Deinem Einkommen sowie den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unter dem Grundfreibetrag 12.096 € (für 2025), zahlst Du beispielsweise bei 1000 Euro Mieteinnahmen keine Steuer. Andernfalls würde bei denselben Mieteinnahmen Steuern fällig werden, abhängig von Deinem persönlichen Steuersatz.

Willst Du Deine Mieteinnahmen versteuern, musst Du bei ELSTER online erstmal alle allgemeinen Angaben zum vermieteten Objekt eintragen.

Den in Zeile 6 benötigten Einheitswert findest Du auf Deinem Einheitswertbescheid für das vermietete Objekt. Darunter kannst Du Dir eine Steuer-ID bzw. Steuernummer für Immobilien vorstellen, anhand derer das Finanzamt beispielsweise die Grundsteuer ermittelt.

Weshalb die Nebenkostenabrechnung für die Steuererklärung wichtig ist

Sobald Du eine Wohnung vermietest, zahlst Du Steuern. Allerdings kannst Du Deine Nebenkosten in der Steuererklärung angeben. Damit die Versteuerung von Mieteinnahmen fair ist, gilt das Zu- und Abflussprinzip. Dabei kannst Du alle Einnahmen mit den Ausgaben desselben Jahres verrechnen. Indem Du Abschreibungs- und Nebenkosten in der Steuererklärung angibst, musst Du weniger Mieteinnahmen versteuern.

Steuertipp: Sind Deine Mieteinnahmen in einem Jahr geringer als 520 Euro, bleiben Deine kompletten Mieteinnahmen steuerfrei - unabhängig von Deinen anderen Einkünften.

Welche Nebenkosten sind bei Mieteinnahmen steuerlich absetzbar?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet, wird mit vielen Kosten konfrontiert. Einige dieser Kosten lassen sich mit den Mieteinnahmen in der Steuer verrechnen. Dabei wird zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten unterschieden. Umlegbare Kosten werden vom Mieter getragen, Du kannst sie deshalb nicht als Werbungskosten geltend machen. Wenn Du Mieteinnahmen versteuerst, kannst Du unter anderem die folgenden Ausgaben in der Steuererklärung angeben:

• Jährliche Grundsteuer und anfallende Grundsteuer beim Erwerb der Immobilie
• Energetische Modernisierungsmaßnahmen
• Reparaturarbeiten
• Handwerkerkosten (Maler, Fliesenleger, Kaminkehrer, etc.)
• Beitrag zur Hausverwaltung
• Kontoführungsgebühren (16 Euro)
• Reinigungs- und Putzservice
• Kosten für Neuvermietung (Annoncen- oder Maklergebühren)

Wie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen gibst Du auch alle durch die Vermietung anfallenden Werbungskosten in Anlage V an.

Was bei der Vermietung an Familienangehörige zu beachten ist

Bei Mieteinnahmen durch Verwandte schaut das Finanzamt besonders genau hin. Willst Du die komplette Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung angeben, solltest Du eine bestimmte Mindestmiete verlangen. Damit Du alle Werbungskosten steuerlich geltend machen kannst, muss die Warmmiete nämlich mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

Die entsprechenden Werte findest Du im jeweiligen Mietspiegel Deiner Stadt. Betrüge die Miete nur 30 Prozent, könntest Du auch nur 30 Prozent der Werbungskosten bei einer Mietwohnung geltend machen. Logischerweise fallen bei einer kostenlosen Vermietung keine Steuern an, entscheidender ist aber, dass Du dann weder AfA noch Nebenkosten absetzen kannst.

Steuertipp: Vermietest Du eine Wohnung an Verwandte, sollte die Miete über 66 Prozent liegen. Nur dann kannst Du alle Mietnebenkosten in Deiner Steuererklärung angeben.

Miete versteuern: AfA-Abschreibung in der Steuererklärung nicht vergessen

Kaufst Du eine Eigentumswohnung, kannst Du sie entweder selbst nutzen oder vermieten. Bei Eigennutzung generierst Du keine Einkünfte, weshalb Du in diesem Fall auch keine Mieteinnahmen versteuern musst. In diesem Fall kannst Du aber auch keine Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung geltend machen. Im anderen Fall bist Du zwar zur Versteuerung von Mieteinkünften verpflichtet, könnt aber auch die Wertminderung mithilfe der AfA steuerlich angeben .

Bei vermieteten Wohnungen wird zwischenAltbauten (vor 1925 errichtet) und neueren Gebäuden (1925 oder später) unterschieden. Für die Steuer bei Mieteinnahmen sind diese Abschreibungen sehr wichtig, denn sie reduzieren zusätzlich Deine Steuerlast.

Grundsätzlich lassen sich mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent des Kaufwertes absetzen. Beim Kauf eines Altbaus erhöht sich dieser Wert leicht, denn hier kannst Du 40 Jahre lang 2,5 Prozent abschreiben.

Steuertipp: Hast Du ein Darlehen für eine Mietwohnung aufgenommen, kannst Du auch Deine Kreditzinsen steuerlich geltend machen .

Bei gewerblicher Vermietung kann Umsatzsteuer anfallen

Grundsätzlich müssen Mieteinkünfte versteuert werden, allerdings musst Du als Vermieterin keine Umsatzsteuer abführen. Die einzige Ausnahme davon: Bei Mieteinnahmen durch Garagen, Carports oder Stellplätze fällt Umsatzsteuer an . Gehört der Autostellplatz jedoch zum vermieteten Haus, muss auch hier keine Umsatzsteuer abgeführt werden. Vermietest Du einen Gewerberaum an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer, kannst Du Dir aussuchen, ob Du mit oder ohne Umsatzsteuer vermietest. In Deiner Umsatzsteuervoranmeldung könntest Du so die Mehrwertsteuer bei Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen .

Steuern bei leerstehenden und möblierten Wohnungen

Ist Deine Mietwohnung unbewohnt, hast Du in der Regel auch keine Mieteinkünfte. Logischerweise musst Du dann auch keine Mieteinnahmen versteuern. Allerdings wirken sich Grundsteuer, Nebenkosten und andere Werbungskosten, die durch die Mietwohnung anfallen, weiterhin steuermindernd aus. Dafür musst Du dem Finanzamt aber auch nachweisen, dass Du Dich aktiv um eine Neuvermietung bemühst. Hierfür ist es ausreichend, wenn Du Deine Wohnung auf Immobilienportalen anbietest oder eine Maklerin engagiert.

Egal ob eine möblierte oder unmöblierte Wohnung, Steuern auf die Mieteinnahmen fallen in beiden Fällen an. Prinzipiell lassen sich auch fast dieselben Werbungskosten absetzen, bei einer möblierten Wohnung (bspw. bei Untervermietung) kannst Du aber zusätzlich Kosten für die Einrichtung angeben. Einrichtungsstücke bis 800 Euro können im Anschaffungsjahr komplett abgesetzt werden, bei höheren Ausgaben musst Du die Anschaffungskosten über mehrere Jahre abschreiben.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen, Steuern und Nebenkosten

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es jede Menge zu beachten. Nachfolgend haben wir Dir deshalb die häufigsten Fragen rund um das Thema Steuern, Mieteinnahmen und Werbungskosten zusammengefasst.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in Deutschland versteuert werden. Dabei gibt es keine individuelle Steuer auf Mieteinnahmen, sondern Deine Mieteinkünfte und Dein jährliches Einkommen werden addiert. Abhängig von der Höhe dieser Summe, ermittelt das Finanzamt Deinen persönlichen Steuersatz. Grundsätzlich fallen bei hohen Einkünften oder Mieteinnahmen höhere Steuern an. Deine Angaben trägst Du bei Elster online in Anlage V ein.

Kann ich Werbungskosten für eine leerstehende Mietwohnung angeben?

Wird eine vermietete Wohnung durch einen Auszug oder Tod eines Mieters leerstehend, kannst Du keine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben. Bemühst Du Dich aber aktiv, Deine Wohnung wieder zu vermieten, kannst Du dennoch alle laufenden Kosten weiterhin absetzen.

Welche Kosten kann ich als Vermieter geltend machen?

Erzielst Du mit der Vermietung einer Immobilie Einkünfte, kannst Du auch die dadurch entstehenden Nebenkosten wie Grundsteuer, energetische Sanierungen, Reparaturarbeiten sowie Handwerkerkosten absetzen. Wer Mieteinnahmen versteuert, sollt unbedingt auch die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) in Anspruch nehmen. Zusammengefast lassen sich fast alle Nebenkosten in der Steuererklärung absetzen.

Gibt es Freibeträge bei der Vermietung von Immobilien?

In Deutschland musst Du Deine Mieteinnahmen versteuern, sobald sie in einem Jahr über 520 Euro lagen. Zusätzlich gilt für Dich regulär der jährliche Grundfreibetrag 12.096 € (für 2025) für Singles oder 24.192 Euro für Paare. Liegen Deine gesamten Einkünfte und Mieteinnahmen darunter, zahlst Du keine Steuern.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich selbst Miete zahle?

Wohnst Du selbst zur Miete und besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, zahlst Du trotzdem für Deine Mieteinnahmen Steuern. Du kannst Deine Mietausgaben nicht mit Deinen Mieteinnahmen verrechnen, um Steuern zu sparen. Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung Deiner Eigentumswohnung gibst Du in Anlage V an.

Was ist bei der Vermietung an Familienangehörige wichtig?

Du kannst Familienmitgliedern einen Rabatt bei der Miete gewähren, allerdings solltest Du unbedingt einen Mietvertrag aufsetzen und Dich an den ortsüblichen Preisen orientieren. Natürlich musst Du auch von Familienangehörigen stammende Mieteinnahmen versteuern. Liegen diese Mieteinnahmen unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, kannst Du nur noch einen Teil der Werbungskosten geltend machen .

Wofür kann man Absetzungen für Abnutzung nutzen?

Kaufst Du eine Immobilie (bspw. eine Wohnung oder ein Haus), kannst Du über 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten absetzen. Bei Altbauten oder denkmalgeschützten Wohnungen, die vor 1925 erbaut wurden, sind es über 40 Jahre sogar 2,5 Prozent. Grundstücke können übrigens nicht abgeschrieben werden.

Sind Kreditzinsen steuerlich absetzbar?

Viele Menschen nehmen ein Darlehen auf, um eine Wohnung zu erwerben. Vermietest Du diese, kannst Du die Versteuerung von Mieteinnahmen reduzieren, indem Du die Tilgungszinsen in der Steuererklärung angibst. Wie das geht, haben wir Dir in unserem Ratgeber Kreditzinsen steuerlich absetzen zusammengefasst.

Auf welche Steuerfallen muss ich bei Mieteinnahmen achten?

Grundsätzlich müssen Eigentümer von Immobilien nur ihre Mieteinnahmen versteuern. Allerdings solltest Du vorsichtig sein, wenn Du innerhalb sehr kurzer Zeit Immobilien kaufst und wieder verkaufst , denn dann behandelt Dich das Finanzamt schnell als gewerbetreibende Immobilienhändler.

Verkaufst Du eine vermietete Immobilie nach weniger als zehn Jahren wieder, handelt es sich um einen Spekulationsgewinn, der versteuert werden muss. In diesem Fall ist es meist sinnvoll noch ein weiteres Jahr die Mieteinnahmen zu versteuern und die Immobilie erst im elften Jahr zu verkaufen.